哥伦比亚大学城：上西区与晨边高地的房价与租金市场

摘要

◆纽约历史最悠久的哥伦比亚大学及晨边高地、上西区环境介绍

◆上西区及晨边高地2021年6月一居室公寓租金，有门卫服务3828美元，无门卫2611美元

◆2021年晨边高地coop公寓价格中位数64万美元，上西区condo公寓价格中位数114万美元

1.纽约历史最悠久的大学－哥伦比亚大学

1754年，大英国王乔治二世（KingGeorgeIIofEngland）设立了“King'sCollege”，也就是哥伦比亚大学的前身。1784年，就在美国独立建国后不久，改名为哥伦比亚（Columbia），而后历经数次搬迁，终于在1897年搬迁到纽约上城，也就是目前晨边高地的位置。这是全美最早进行通才教育的大学，也是纽约历史最悠久的学校。

哥伦比亚大学－LowMemorialLibraryPhotobyBingjunLi

哥伦比亚大学座落于百老汇大道与116街处，东西两侧分别与晨边公园（MorningsidePark）、河滨公园（RiversidePark）相邻，北边是哈林区、南面是上西区。

哥伦比亚大学可透过搭乘公车或地铁的方式前往。火车坐到中央车站或是宾州车站后，可以改搭公车、捷运或计程车往北至哥伦比亚大学站（116街）下车。若选择地铁，需搭乘1号线。如果选择公车的话，则有五条公车路线（M4,M5,M11,M60,M104）可供选择。M60路线可从皇后区的拉瓜地亚机场（LaGuardiaAirport）直达校区。

2.哥伦比亚大学周边社区介绍

哥伦比亚大学位于晨边高地，而往中央公园的方向还有上西区与曼哈顿中城连接，以下就让我们看看晨边高地与上西区的社区特色吧。

◆2-1晨边高地社区介绍

晨边高地（MorningsideHeights）位于曼哈顿西北部，区域内拥有多所学校与教堂，包括哥伦比亚大学、巴纳德学院（BarnardCollege）、曼哈顿音乐学院，以及哥伦比亚中学（ColumbiaSecondarySchool,CSS）。圣者约翰座堂（TheCathedralChurchofSaintJohntheDivine）、河滨教堂（TheRiversideChurchintheCityofNewYork）以及圣路加-罗斯福医院等等。

主要干道为百老汇大道所贯穿，其英文原意为宽阔的街（Broadway），现由于街道两侧有着为数众多的剧院，而世界闻名，是美国舞台剧及音乐剧的重要发源地。

河滨公园（RiversidePark）PhotobyBingjunLionUnsplash

我们从人口普查局的数据来观察晨边高地的居民人口特性。晨边高地目前居民有5万3千人，年龄中位数29.6岁，低于曼哈顿整体年龄中位数36.7岁。30岁以下人口约占半数%，整体来说，晨边高地的居民以年轻人、学生为主，符合大学城的特性。

从下图中可以看到晨边高地的居民多为商管与艺术科学的职业，约占64%的工作人，另外有17%从事销售与办公室的职业，13%从事服务性质的工作，从事建设、生产、交通仅有6%。

接着我们来观察晨边高地社区居民的收入，平均家庭收入为117,882美元，５万收入以下的人口数占44%，这个数值比起全国（38%）以及曼哈顿（31%），都高出不少。20万以上收入的人口也仅有17%，也低于曼哈顿整体比例。这是受到年轻人与学生族群占居民多数的影响，使得晨边高地社区的收入相对较低。

◆2-2上西区社区介绍

上西区（UpperWestSide）为曼哈顿最宜居的社区。紧邻中央公园与哈德逊河，拥有林肯中心这样的艺术会场，并且与哥伦比亚大学及茱丽亚音乐学院比邻，可说是结合了生活与艺术人文在一起。同时，上西区内也坐拥特色餐馆及酒吧，让居民置身于上西区中，能忘却喧闹忙碌，而享受闲适的生活。

中央公园PhotobyAlexSimpsononUnsplash

以下我们从人口普查局的数据来观察上西区的居民人口特性。上西区目前居民有21万3千人，年龄中位数42.8岁，高于曼哈顿整体年龄中位数36.7岁。40岁以上人口约占57%，整体来说，上西区的居民以家庭、上班族和学生为主，是一个稳定的社区。

我们从以下的一组数据中可以看到上西区的居民素质较高：在上西区的工作人口中，超过70%的人都从事与商业管理与科学艺术相关的职业，16%从事销售与办公室的职业，9%从事服务性质的工作，从事建设、生产、交通仅占3%。

相应的，上西区居民的平均家庭收入为205,755美元，即使是在曼哈顿，也是相对较高的。家庭收入在20万美元及以上的人口比例占32%。和曼哈顿的整体收入相比，20万以上收入比例高出9%，而五万以下的比例则低了7%，若与全国相比则差距更大。

◆2-3安全性－上西区＆晨边高地

下图是纽约市政府提供的犯罪地图，我们撷取2021年6月上西区及晨边高地的区域资料来说明。以这个区域来说，相对于纽约其他地区，其犯罪热点是相当稀疏的，表示上西区及晨边高地区域的安全性，相较于纽约或是曼哈顿的其他地区都来得高。

这与社区内的人口组成有关，我们先前有提到，上西区居民多为家庭及条件较好的上班族所构成，而晨边高地则受到哥伦比亚大学、巴纳德学院、曼哈顿音乐学院等学校影响，是个十足的大学城区域。因此，上西区与晨边高地区域是曼哈顿地区，治安相对优秀的地区。

3.上西区＆晨边高地房产大数据解析

◆3-1租房市场介绍－上西区＆晨边高地整体连四个月上升，二居室无门卫公寓与去年同期相比下降11%

这个地区过去一年的租金行情。一居室的部分，有门卫服务公寓的租金为3823美元，与去年同期相比，上升约1.4%。同时，每月租金从2021年1月开始连五个月上升，较前月上升2.6%。无门卫服务公寓租金为2611美元，与去年同期相比，下降7.1%。同样也是从2021年1月开始连五个月上升，较前月上升1.7%。

二居室部分，2021年6月有门卫服务公寓租金为6201美元，自2021年2月开始，连四个月上升，较前月上升3.4%，与去年同期相比，则上升2.7%。无门卫服务公寓平均租金为3669美元，自2021年1月开始连五个月租金上升，较前月上升7.6%，与2020年6月相比，则下降11%左右。

◆3-2晨边高地房价与交易量分析

晨边高地作为哥大的主校区，不仅地段极佳，而且环境静美，那么它的房产市场将会是什么样的呢？接着就带大家看看晨边高地房价市场的情况。

晨边高地的公寓楼，大多数为合作公寓楼，也就是人们常说的coop公寓。一般来说，在完全相等的条件下，合作公寓的价格会比独立产权公寓（condo公寓）的价格便宜一些。而从下图看出，从2017年至2021年6月这几年间，condo公寓的交易量极少，因此我们在晨边高地的部分会以分析coop公寓为主。

从分布图来看，少数一些condo公寓的交易发生在上西区与晨边高地的交界处，也就是110街的地方。多数的coop公寓交易则围绕着哥伦比亚大学周遭，靠近上西区及哈德逊河的交易价格还是比北边的交易价格要高出一些。

接着来看到晨边高地coop公寓历年的交易价格中位数与交易数量。虽说交易量不高，2017年至2019年间约在80至100笔的分布，不过2020年仅有38笔交易量，显见也仍受疫情影响。价格中位数的部分，从2017年的71万至2021年的64万，下降幅度约为10%。经历了2020年后，无论是数量及价格都有所下降。

在coop公寓房产交易价量分布的部分，过去四年多来，价格皆分布在150万美元以内，显见coop公寓的价格的确是普遍较condo公寓要低。同时，从分布上来看，价格的震荡也不大，过去这几年间，差不多有四分之三的交易在80万以下，约有四分之一的交易在50万美元以下。

◆3-3上西区房价与交易量分析

上西区作为曼哈顿老牌的富人区，与晨边高地相比，价格自然不便宜，但上西区虽有许多豪华住宅，房产选择范围却很广泛，因此普通中产阶级家庭也能在这里找到满意的价位。

在独立产权公寓（condo）公寓的部分，2017年以来，每年的交易量约在200-250笔左右，2020年受到新冠疫情影响，交易量与前一年相比约萎缩三成，仅167笔。交易价格中位数则约在130万美元至140万美元之间，2020年反而是近五年来，交易价格最高的时间点，与前一年相比约上升6%。

今年（2021年）的数据统计至6月为止，目前的交易笔数约120笔，价格中位数约在114万美元，与前一年相比约下降19%。考虑房市旺季即将到来，交易数量有机会达到疫情前的水平，且价格中位数有机会再爬升。

上西区的合作公寓（coop）交易量则比condo要高出许多，2017至2019年，三年间的交易数量约在750到820笔之间。2020年同样受到疫情影响，而减少至530笔左右，同样也是消退三成左右的数量。交易价格中位数近五年来维持在100至110万美元左右，价格相对稳定许多。2021年至6月的coop公寓交易数据同样显示房市正在复苏，交易数量有机会回到2019年之前的水平。

我们接着分析交易价量的分布。condo公寓二手房的交易分布随着时间的推进，有越来越集中的趋势。2017年，约有四分之一的交易案仍在300万美元以上，到了2019、2020年，四分之一的交易案则是分布在200万美元以上。不过，在相对低价的分布则显得稳定，2017至2020年，皆约有一半左右的交易案分布在150万美元。2021年统计至6月的数据仍是分布得更集中且相对较低，下半年可观察疫情后是否有攀升的情形。

coop公寓二手房的最近五年的交易价量则相对稳定，约有一半左右的交易案皆在100万美元左右，而有四分之三的交易案都在200万美元以下。

◆3-4新建案介绍－晨边高地

为了让大家可以更深入地了解晨边高地的房价市场，我们特意从新建案中挑选一栋热门的公寓楼－VENDEWATER,这栋位于西122街543号的楼房是一栋独立产权公寓楼，建成于2019年，共33层、183户，拥有健身房、泳池、儿童游戏室、电梯及全天候的门卫服务。

◆3-5新建案数据比较－上西区河岸与公园两侧房价较高，2019年以来condo公寓房价最低

纽约上西区（UpperWestSide）的新建案分布情形如下图。过去五年的新建案项目约130案左右，其中condo公寓稍多一些，约有70案，coop公寓约有60案。从成交价格观察，靠近中央公园及哈德逊河、河滨公园两侧的建案价格较高。

下面我们则继续分析上西区，condo公寓新建案的交易价格中位数及交易数量。

2017至2019年的新建案交易数量约在180至210笔左右，与这三年相比，2020年交易量下降约二至三成。2019年的交易价格中位数为200万美元左右，是最近五年的峰值。

统计至2021年6月的新建案数据显示，上西区的交易价格中位数为111万美元，交易数量为60笔左右，皆是最近五年最低，自2019年峰值以来，几乎仅一半的价格。夏天迎来房市旺季的数据后，应会再有上升的趋势。

从下图观察上西区交易价量的分布，2019年的确是最近五年来，交易价格最高的一年，约有一半以上的交易价格在200万美元以上、四分之一的价格在450万美元以上。2021年6月的交易价格分布显示为近五年最集中且相对低的趋势。约有四分之三的交易在200万元以下。

4.结语

本篇带着各位看了哥伦比亚大学的主校区，晨边高地以及周遭的上西区社区。帮大家分析了这个地区整体环境以及房地产市场的情况，包括了租金和房价的最新数据和近几年的变化趋势，希望今天的分析可以帮助大家更了解哥伦比亚大学及周遭生活区域。