央企密集转让旗下房地产项目，背后有何深意？

据北京产权交易所公开信息梳理统计，今年11月以来（11月2日至16日），房地产行业产权转让项目共有18个，相当于今年前10个月的总和。这些项目中几乎都为央企，其中，招商、华侨城、金茂等房地产央企股权转让最为频繁。

而实际上自2019年5月以来，就有部分央企对旗下房地产项目进行股权转让。包括保利集团、中化集团、华侨城集团、中航工业、中国电建、中国通用技术集团、中国电子、国机集团、中国有色集团等。值得注意的是，除了保利集团、中化集团、华侨城集团外，其余多家央企并不在国资委确定的16家房地产主业央企名单之列。

央企密集转让地产项目股权

2019年5月以后，央企转让房地产项目的有如下：

2019年5月21日，中国电建旗下公司挂牌转让河南中新置业有限公司51%股权，该标的公司财务报表也显示其处于资不抵债的状态。

2019年6月12日，中化集团旗下中国金茂挂牌转让北京茂丰置业有限公司28.56%股权，转让底价5.3亿。根据2019年3月31日财务报表，标的公司处于亏损状态。2019年6月26日，中国金茂又挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权，本次转让标价仅为1元。据财报显示，标的公司处于资不抵债的状态。除了北京的这两个项目外，中国金茂还挂牌转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权，转让底价11.44亿。而中化集团旗下另一家公司还挂牌转让东营胜宏地产开发投资有限公司10%股权，转让底价6299.62万元。

2019年6月12日，保利集团旗下保利地产转让北京金丰置业有限公司10%股权，即北京市丰台区总部基地北项目10%股权，转让底价1590.37万元。据当时财报显示，该标的公司处于资不抵债的状态。5月30日，保利地产还挂牌转让北京保利融创房地产开发有限公司50.5%股权，该项目位于北京市大兴区亦庄镇。

2019年6月17日，华侨城集团旗下公司挂牌转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权，该标的公司目前处于亏损状态。除了几家房地产为主业的央企旗下公司转让项目股权外，中航工业、中国电子、国机集团、中国有色集团等多家非房地产主业的央企旗下也有房地产项目股权挂牌转让，其中多数处于亏损状态，有的项目甚至资不抵债。

2019年6月10日，中航工业旗下中航里城（香港）转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元；2019年6月6日，中国电子旗下公司挂牌转让成都中泽置业有限公司100%股权，转让底价919.46万元；2019年5月24日，国机集团旗下公司转让武威市北方房地产开发有限公司100%股权，转让底价2345.83万元；2019年5月17日，中国有色集团旗下公司挂牌转让湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.09余万元债权，转让底价7124.51余万元。

为什么如此操作？

1.融资环境的收紧

之前通哥说过，房住不炒以及如今“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

2、“退房令”的继续收紧

3、降负债强化现金流、调整产品结构

除了“退房令”的压力外，多家央企密集出让项目背后，也与强化现金流、调整产品结构有一定关系。因为从转让项目的权益及底价来看，不排除部分央企通过项目转让，回笼资金进而改善现金流的可能。比如上图中河北际华润泽物业服务有限责任公司51%股权，转让底价仅为1万元，标的公司虽然仍盈利但已经资不抵债。再比如上面提到的中国金茂挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权，本次转让标价仅为1元，且大部分都是资不抵债。想想看，规模房企/头部尚且如此，那么中小房企呢？

事实上，一直以来，“降杠杆”被视为国企改革绕不开的问题，同时监管部门对于负债率的要求亦越发明确。因此通哥预测房企们将放弃之前广撒网的多元化策略模式，放弃进展不佳、预计效益不好的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加，而房地产行业洗牌将会更深更彻底。

对于此事，基粉有什么看法？